전월세 계약, 이것만 알면 끝! 초보자도 10분 만에 끝내는 임대차계약서 작성법
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목차
- 임대차계약서, 왜 중요할까요?
- 계약 전 확인해야 할 필수 서류와 정보
- 임대차계약서, 항목별로 꼼꼼하게 파헤치기
- 특약사항, 제대로 작성하는 아주 쉬운 방법
- 계약 후 반드시 챙겨야 할 것들
- 마무리: 계약서 작성, 더는 어렵지 않아요!
1. 임대차계약서, 왜 중요할까요?
전셋집 또는 월셋집을 구하는 것은 새로운 보금자리를 마련하는 설렘과 함께 큰돈이 오가는 중요한 일입니다. 이 모든 과정의 핵심이 바로 임대차계약서입니다. 많은 분들이 계약서 작성을 어렵게 생각하고 부담스러워하지만, 사실 임대차계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 권리와 의무를 명확히 하는 가장 중요한 법적 증거입니다.
쉽게 말해, 만약에 생길 수 있는 분쟁을 예방하고, 내 소중한 보증금을 지키기 위한 최후의 방어선이라고 할 수 있습니다. 계약서에 명시된 내용을 바탕으로 양측의 권리를 보호받을 수 있으므로, 제대로 알고 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이제부터 계약서를 작성하기 전에 무엇을 준비해야 하고, 각 항목을 어떻게 채워나가야 하는지 아주 쉽고 자세하게 알려드릴게요.
2. 계약 전 확인해야 할 필수 서류와 정보
계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 확인하고 준비해야 할 것들이 있습니다. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 생길 수 있으니 꼼꼼하게 체크해야 합니다.
- 등기부등본 확인: 계약하려는 집의 등기부등본을 먼저 발급받아 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 복잡하지는 않은지 확인해야 합니다. 특히, 집주인의 신분증과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 소유자가 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리인의 위임장과 인감증명서를 반드시 요청해야 합니다.
- 건축물대장 확인: 계약하려는 건물이 주택인지, 불법 건축물은 아닌지 건축물대장을 통해 확인하는 것도 중요합니다. 건축물대장상 용도가 주거용이 아닌 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.
- 주변 시세 및 하자 확인: 계약하려는 집의 주변 월세 시세는 적정한지, 혹시 모를 하자는 없는지 미리 확인하는 것이 좋습니다. 누수, 곰팡이, 작동하지 않는 시설물 등 눈에 보이는 하자를 발견했다면 계약서에 특약으로 명시해두는 것이 현명합니다.
3. 임대차계약서, 항목별로 꼼꼼하게 파헤치기
임대차계약서 양식은 보통 정형화되어 있어 빈칸만 채우면 되는 경우가 많습니다. 하지만 각 항목에 어떤 내용을 기입해야 하는지 정확히 알아야 합니다.
- 부동산의 표시: 계약하려는 주소, 지번, 건물 종류, 면적 등을 정확하게 기입해야 합니다. 등기부등본과 건축물대장의 정보를 그대로 옮겨 적으면 됩니다.
- 계약 내용: 보증금, 월세(차임), 계약금, 중도금, 잔금 등 금액을 정확한 한글과 숫자로 함께 적습니다. 보증금은 전세라면 보증금만, 월세라면 보증금과 월세를 함께 명시합니다. 계약금은 보통 보증금의 10%를 지급하며, 중도금은 선택사항입니다. 잔금은 입주일에 맞춰 지급합니다.
- 임대차 기간: 임대차 기간의 시작일과 종료일을 정확하게 명시합니다. 보통 2년을 기준으로 계약하지만, 임대인과 합의하여 기간을 조율할 수도 있습니다.
- 임차주택의 용도: 주거용으로 사용할 것임을 명확히 합니다.
- 특약사항: 가장 중요한 부분 중 하나입니다. 법적으로 보호받기 어려운 세부적인 사항이나 특별히 합의된 내용을 명시하는 곳입니다. 다음 단락에서 더 자세히 설명하겠습니다.
- 계약 당사자 인적사항: 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등을 정확히 기재하고, 신분증과 대조하여 본인 여부를 확인해야 합니다.
4. 특약사항, 제대로 작성하는 아주 쉬운 방법
특약사항은 임대인과 임차인의 특별한 합의를 담는 중요한 공간입니다. 분쟁 발생 시 가장 먼저 확인하게 되는 부분이므로, 다음의 내용들은 꼭 포함시키는 것이 좋습니다.
- 시설물 수리 및 유지보수 책임: “노후된 시설물(보일러, 수도, 전기 등)의 수리는 임대인이 부담한다”와 같이 시설물 수리 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 애매모호하게 작성하면 나중에 서로 책임을 미루는 상황이 발생할 수 있습니다.
- 도배, 장판: “입주 시 도배 및 장판 상태는 양호하며, 임차인의 과실이 아닌 자연적인 손상에 대한 책임은 임대인에게 있다”와 같이 명시하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 막습니다.
- 계약 만료 시 원상복구 범위: “임차인은 계약 만료 시 최초 입주 상태로 원상복구한다. 단, 통상적인 사용에 따른 마모나 손상은 제외한다”와 같이 구체적인 원상복구 범위를 명시하는 것이 좋습니다.
- 대출 관련: “전세자금대출이 불가할 경우 계약금은 전액 반환한다”와 같이 대출이 필요한 경우 특약을 넣어두어야 합니다. 이는 대출 승인이 되지 않아 계약을 진행할 수 없을 때 계약금을 보호받을 수 있는 중요한 조항입니다.
- 전입신고와 확정일자: “임차인은 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 받기로 하며, 임대인은 이에 적극 협조한다”와 같은 내용을 넣어 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 도움을 받을 수 있도록 합니다.
특약사항은 표준 양식에 없는 내용을 자유롭게 추가할 수 있으므로, 사전에 임대인과 충분히 상의하고 합의된 내용을 구체적으로 작성하는 것이 핵심입니다.
5. 계약 후 반드시 챙겨야 할 것들
계약서에 도장을 찍었다고 끝난 게 아닙니다. 계약의 효력을 완벽하게 만들고 내 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 할 것들이 있습니다.
- 계약금 송금 내역 보관: 계약금은 반드시 집주인의 명의 통장으로 직접 송금하고, 그 내역을 보관해야 합니다. 이는 계약금을 누구에게 보냈는지 증명하는 중요한 자료입니다.
- 전입신고와 확정일자: 이사하는 날, 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 내가 해당 주소에 거주하고 있음을 공적으로 증명하는 것이고, 확정일자는 계약서에 날짜가 찍혀 이 계약서가 언제 성립했는지 증명하는 것입니다. 이 두 가지를 완료해야만 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 수 있어 만약 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 권리를 얻게 됩니다.
- 임대차계약서 원본 보관: 확정일자를 받은 계약서 원본은 절대 잃어버리지 않도록 잘 보관해야 합니다.
6. 마무리: 계약서 작성, 더는 어렵지 않아요!
월세나 전세 계약, 특히 임대차계약서 작성은 처음이라도 걱정할 필요가 없습니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 계약 전 꼼꼼히 확인하고, 계약서 항목을 제대로 채우고, 계약 후 해야 할 일을 잊지 않고 챙긴다면 소중한 보증금을 지키고 안전하게 새로운 보금자리에서 생활할 수 있을 것입니다. 계약은 쌍방의 신뢰를 바탕으로 이루어지지만, 혹시 모를 상황에 대비해 법적인 장치를 마련하는 것이 현명한 선택입니다. 이제 더 이상 망설이지 말고 자신감을 가지고 계약에 임해보세요!