🚨월세 세입자라면 무조건 알아야 할 ‘확정일자’, 언제 어떻게 받나요? A부터 Z까지 알

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🚨월세 세입자라면 무조건 알아야 할 ‘확정일자’, 언제 어떻게 받나요? A부터 Z까지 알려드릴게요!

목차

1. 확정일자, 왜 꼭 받아야 할까요?
2. 확정일자, 언제 받는 게 가장 좋을까요?
3. 확정일자 받는 아주 쉬운 방법 3가지
4. 전자계약으로 확정일자 받기, 정말 쉬워요!
5. 확정일자 받을 때 꼭 챙겨야 할 서류는?
6. 전입신고와 확정일자, 둘 중 뭐가 먼저일까요?
7. 확정일자 관련 자주 묻는 질문 5가지

확정일자, 왜 꼭 받아야 할까요?

월세 계약을 앞두고 있다면 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다. 확정일자는 쉽게 말해 임대차 계약서가 존재했다는 사실을 법적으로 증명해주는 날짜 도장이라고 생각하면 됩니다. 이 도장 하나가 여러분의 소중한 보증금을 지켜주는 강력한 방패 역할을 합니다. 확정일자가 중요한 이유는 바로 대항력과 우선변제권 때문입니다.

대항력은 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서, 집주인이 바뀌거나 건물이 경매로 넘어가더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약의 유효함을 주장하고 계속 거주할 수 있는 권리입니다. 이 대항력은 전입신고와 실제 거주가 완료된 다음날 0시부터 발생합니다.

우선변제권은 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들(예를 들어 은행 등)보다 먼저 여러분의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 권리는 오직 확정일자를 받아야만 생기며, 전입신고와 실제 거주, 그리고 확정일자까지 모두 갖춰졌을 때 효력이 발생합니다. 이 세 가지 조건이 모두 충족되어야만 온전한 보증금 보호가 가능합니다. 따라서 확정일자를 받지 않으면, 여러분보다 후순위 채권자들에게 보증금을 빼앗길 수도 있는 위험에 처하게 됩니다. 보증금이 적은 소액 월세라고 해도 안심할 수 없습니다.

확정일자, 언제 받는 게 가장 좋을까요?

확정일자는 계약의 효력이 발생하는 시점부터 언제든지 받을 수 있습니다. 가장 좋은 시기는 임대차 계약서를 작성하고 잔금을 치르기 전입니다. 계약서를 들고 관할 동사무소나 주민센터에 가서 확정일자를 먼저 받는 것이 가장 안전합니다. 혹시 계약을 한 다음날 집주인에게 문제가 생겨도 여러분의 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 장치를 마련하는 셈이죠.

하지만 현실적으로 계약 당일 확정일자를 받기가 어렵거나, 중개사무소를 통해 계약한 경우라면 잔금일과 전입신고를 함께 진행하면서 확정일자를 받는 것이 일반적입니다. 보통 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 동시에 신청하는 경우가 많습니다.

확정일자는 계약서에 명시된 계약 시작일 이전에도 받을 수 있습니다. 심지어 아직 이사하기 전이라도 계약서만 있다면 확정일자를 받는 데 아무런 문제가 없습니다. 하지만 확정일자의 효력은 전입신고와 실제 거주가 완료되어야만 발생하므로, 반드시 이사 후 전입신고를 잊지 말아야 합니다.

확정일자 받는 아주 쉬운 방법 3가지

확정일자를 받는 방법은 크게 세 가지가 있으며, 모두 매우 간단합니다.

1. 가까운 주민센터/동사무소 방문
   가장 전통적인 방법입니다. 임대차 계약서를 가지고 집주소지 관할 주민센터나 동사무소에 방문하면 됩니다. 본인 신분증도 꼭 챙기세요. 계약서를 제출하면 직원이 계약서에 확정일자 도장을 찍어주고 날짜와 접수번호를 기입해줍니다. 수수료는 600원 정도입니다.
2. 인터넷 등기소 이용
   바쁜 직장인이나 직접 방문이 어려운 경우에 유용합니다. 대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속해서 온라인으로 신청할 수 있습니다. 공인인증서만 있으면 24시간 언제든 신청이 가능합니다. 계약서 스캔본과 신분증 사본을 업로드하고 수수료 500원을 결제하면 됩니다. 신청 후 2시간 내로 확정일자가 부여되며, 인터넷등기소에서 확정일자가 찍힌 임대차계약증서를 출력할 수 있습니다.
3. 정부24 이용
   정부24 웹사이트나 앱을 통해서도 전입신고와 함께 확정일자를 받을 수 있습니다. 특히, 전입신고를 하면서 확정일자를 동시에 신청할 수 있어서 매우 편리합니다. 정부24에서 ‘전입신고’를 검색한 뒤 안내에 따라 진행하면 되며, 중간에 ‘확정일자 신청’ 항목을 선택하고 임대차 계약서를 스캔해서 첨부하면 됩니다. 전입신고는 세대주만 가능하니 이 점 유의하세요.

전자계약으로 확정일자 받기, 정말 쉬워요!

국토교통부 부동산 전자계약 시스템(http://irts.molit.go.kr)을 이용해 계약을 체결했다면 확정일자는 자동으로 부여됩니다. 별도의 신청 절차가 필요 없어서 매우 편리합니다. 전자계약으로 계약서를 작성하고 나면 계약서 파일에 확정일자가 자동으로 부여되고, 추후 인터넷 등기소에서 열람하거나 출력할 수 있습니다. 이 시스템은 위조나 변조의 위험이 없고, 계약 당사자들이 안심하고 거래할 수 있다는 장점도 있습니다.

확정일자 받을 때 꼭 챙겨야 할 서류는?

확정일자를 받는 방법이 워낙 간단해서 필요한 서류도 몇 가지 안 됩니다.

• 임대차 계약서 원본 (방문 신청 시) 또는 스캔본 (온라인 신청 시)
• 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
• 수수료 (방문 시 600원, 온라인 시 500원)

만약 대리인이 신청하는 경우, 대리인의 신분증, 위임장, 임대인(또는 임차인)의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)를 추가로 준비해야 합니다.

전입신고와 확정일자, 둘 중 뭐가 먼저일까요?

많은 사람들이 헷갈리는 부분입니다. 전입신고와 확정일자 중 무엇을 먼저 해야 할까요? 결론부터 말하면 순서는 중요하지 않습니다. 하지만 두 가지 모두 완료되어야 우선변제권이 발생한다는 사실을 명심해야 합니다.

예를 들어, 월요일에 확정일자를 받고 화요일에 전입신고를 했다면, 우선변제권은 화요일에 전입신고를 마친 다음 날인 수요일 0시부터 효력이 발생합니다. 반대로 화요일에 전입신고를 하고 수요일에 확정일자를 받았다면, 수요일에 확정일자를 받은 시점부터 효력이 발생합니다.

가장 안전한 방법은 이사 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것입니다. 특히 요즘은 정부24에서 전입신고를 하면서 확정일자를 한 번에 신청할 수 있어 편리합니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에 신청하면, 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 우선변제권 효력이 발생합니다. 이처럼 두 가지 요건을 모두 갖추는 것이 가장 중요합니다.

확정일자 관련 자주 묻는 질문 5가지

1. 계약서에 확정일자 도장을 안 찍어줬는데 문제가 될까요?
   주민센터나 동사무소에서 확정일자를 받으면 계약서 원본에 도장을 찍어줍니다. 만약 온라인으로 신청했다면 확정일자 부여번호가 기록된 증명서를 따로 출력할 수 있습니다. 이 증명서가 확정일자의 증거가 되므로 원본 계약서에 도장이 없어도 걱정할 필요 없습니다.
2. 월세 계약 갱신 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
   네, 보증금 변동이 없더라도 갱신 계약서를 새롭게 작성했다면 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다. 법률상 갱신된 계약서를 근거로 새로운 확정일자를 받으면 더 확실한 보호를 받을 수 있습니다. 특히 보증금이나 월세가 인상되었다면 반드시 다시 받아야 합니다.
3. 집주인이 확정일자를 받아주지 않으려고 하는데 어떻게 해야 하나요?
   확정일자는 임차인(세입자)의 권리이므로 집주인의 동의나 협조 없이도 받을 수 있습니다. 계약서만 있다면 여러분 혼자서도 얼마든지 신청이 가능합니다.
4. 확정일자 신청 후 바로 효력이 발생하나요?
   아닙니다. 앞서 설명했듯이 확정일자의 효력은 전입신고와 실제 거주가 모두 완료된 시점부터 발생합니다. 이 세 가지 조건이 모두 갖춰져야 우선변제권이 효력을 발휘합니다.
5. 확정일자를 못 받으면 보증금을 완전히 못 돌려받나요?
   확정일자를 받지 않아도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 있습니다. 하지만 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 없기 때문에, 만약 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 경제적으로 어려워지면 보증금을 받기가 매우 힘들어집니다. 이 때문에 확정일자는 보증금을 지키는 가장 확실하고 중요한 방법입니다.

월세 계약은 단순히 집을 빌리는 행위가 아닙니다. 소중한 보증금을 지키고 안전한 주거 생활을 보장받는 권리를 누리는 것입니다. 확정일자는 그 권리를 지키는 가장 첫 번째이자 핵심적인 단계입니다. 복잡하게 생각하지 마시고, 이사 전후로 반드시 확정일자를 받아서 보증금을 든든하게 보호하세요.